Hvad er min ejendomsskat

Ejendomsskat er et fast omkostningselement i enhver portefølje, men regler, satser og vurderinger skifter over tid og mellem kommuner. For at planlægge drift og investeringer sikkert er det afgørende at kende beregningsgrundlag, frister og påvirkning på cash flow. Det er væsentligt at huske, at ejendomsskat også kan omtales som kommuneskat, da den er en kommunal opkrævning af den skat, der pålægges ejendommene. Et godt sted at fordybe sig i detaljerne er denne faglige gennemgang hos REData: ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering, som kan læses her: https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Kort definition

Ejendomsskat er de kommunale skatter opkrævet på fast ejendom i Danmark. Den består primært af grundskyld og, for erhvervsejendomme i visse kommuner, dækningsafgift. Skatten er skattepligtig for ejendomsejere, idet den udgør en del af de samlede driftsomkostninger, og for boligejere kan denne udgift også omtales som boligskat.

Uddybende forklaring

Ejendomsskat knytter sig til selve ejendommen og betales af ejeren. Grundskylden beregnes af grundværdien baseret på den offentlige vurdering og kommunens grundskyldspromille. Hver kommune vedtager sin promille inden for et lovfastsat spænd, og satsen fremgår af kommunens budget og opkrævning. Betalingen sker normalt i to rater årligt, og det er vigtigt at indregne denne udgift i den løbende forskudsopgørelse for at sikre en korrekt likviditetsstyring.

For erhvervsejendomme kan kommunen vælge at opkræve dækningsafgift. Den beregnes typisk af forskelsværdien, der er ejendomsværdien minus grundværdien, med en promille inden for lovens rammer. Dækningsafgiften varierer mellem kommuner og fremgår af kommunens takstblad. Ikke alle kommuner bruger denne mulighed, men hvor den findes, har den ofte en mærkbar effekt på driftsbudgettet. I forbindelse med udarbejdelsen af den øvrige forskudsopgørelse bør man tage højde for, hvordan ændringer i denne afgift kan påvirke den samlede skat, der skal betales.

Ejendomsværdiskat er noget andet. Den opkræves af staten og vedrører ejere, der bruger ejendommen til bolig for sig selv. Boligejere skal ofte være særligt opmærksomme, da boligskat kan have en anden fordeling end den kommunale ejendomsskat, og den registreres som en del af den samlede skat, som blandt andet kan påvirke forskudsopgørelsen. For udlejningsejendomme er ejendomsværdiskat normalt ikke relevant for virksomheden, mens ejendomsskat – eller kommuneskat – er en driftsomkostning, som indgår i resultatopgørelsen og påvirker værdiansættelsen via nettodriftsresultatet.

Vurderingssystemet har været igennem ændringer med nye vurderinger og overgangsordninger. Det påvirker grundlaget for både grundskyld og eventuelle stigningslofter eller rabatter. Det anbefales at følge med i vurderingerne på Ejendomsvurdering.dk og Vurderingsstyrelsen, samt kommunens årlige satser, da skiftevis op- og nedreguleringer kan slå igennem forskudt i forhold til regnskabsåret. Her er det også fornuftigt at opdatere sin forskudsopgørelse løbende, så de forventede skatteudgifter afspejles korrekt.

Hvad indgår i beregningen

• Grundværdi: Den offentlige vurdering af selve grunden eksklusive bygninger
• Ejendomsværdi: Den samlede vurdering af grund og bygninger
• Forskelsværdi: Ejendomsværdi minus grundværdi
• Kommunale promiller: Særskilte satser for grundskyld og eventuelt dækningsafgift
• Reguleringer: Loft, rabatter og overgangsordninger besluttet ved lov eller af kommunen

Regnskab og skattemæssig håndtering

I virksomhedssammenhæng er ejendomsskat en driftsomkostning, som påvirker NOI og dermed afkastet. For erhvervsudlejning kan skatter og afgifter ofte viderefaktureres helt eller delvist til lejere afhængigt af kontraktgrundlaget. Det er udbredt at indeksere eller efterregulere skatter og afgifter i takt med kommunens opkrævning, men praksis afhænger af lejekontrakternes ordlyd. Derfor bør den løbende forskudsopgørelse inkludere en præcis estimering af de kommende ejendomsskatter, så både ejere og udlejere har styr på det skattepligtige grundlag. Skatteforvaltningen kan her være behjælpelig med at afklare spørgsmål omkring de anvendte fordelingsnøgler og opkrævningsprocedurer.

Eksempler eller anvendelse i kontekst

Nedenfor vises tre forenklede cases. Tallene er illustrative og afspejler ikke konkrete kommuner.

• Antag grundskyldspromille på 26 og dækningsafgift på 10
• Alle beløb i DKK

Bemærk forskellen mellem boligudlejning og erhverv, hvor dækningsafgiften kan lægge sig oven på grundskylden. For ubebyggede grunde er ejendomsværdien lig grundværdien, hvilket giver en høj relativ belastning, indtil byggeriet står færdigt og eventuelle ændrede satser eller fritagelser kan bringes i spil. Boligejere skal være særligt opmærksomme på, hvordan deres boligskat indregnes i den samlede forskudsopgørelse.

Case 1: Boligudlejningsejendom med modernisering

En investor køber en ældre boligudlejningsejendom i en kommune med høj grundværdi. Planen er en større modernisering fordelt over to år. Selve grundværdien vil typisk være den primære driver for grundskylden, mens moderniseringen i første omgang ikke ændrer grundskylden, men kan påvirke den fremtidige ejendomsværdi og dermed forskelsværdien. I en boligudlejningsejendom uden dækningsafgift er effekten dog begrænset til grundskylden.

I budgettet bør investor indregne:

• Aktuel grundskyld baseret på seneste vurdering
• Eventuel ændring i promille besluttet i kommunens budget
• Overgang mellem vurderingsår og regnskabsår
• Betalingsterminer og likviditetseffekt
• Den forventede ændring i forskudsopgørelsen som følge af den opdaterede ejendomsvurdering

Når moderniseringen påvirker vurderingerne, kan der opstå en forskydning i opkrævningen, som først slår igennem i efterfølgende år. Derfor er en følsomhedsanalyse på grundskylden en god idé i værdiansættelsen.

Case 2: Erhvervsejendom med flerårig lejeaftale

Et kontordomicil er udlejet på en 10-årig aftale, hvor lejer betaler sin andel af skatter og afgifter. I en kommune med dækningsafgift vil udlejer ofte viderefakturere både grundskyld og dækningsafgift i henhold til lejekontrakten. Det reducerer udlejers risiko, men kræver korrekt budgettering og afregning. Her er det væsentligt at justere forskudsopgørelsen flere gange – eksempelvis ved årets start, midtvejs og ved kontraktfornyelser – for at sikre, at de skattepligtige udgifter stemmer overens med de faktiske opkrævninger.

Praktiske skridt:

• Afklar præcist, hvad kontrakten definerer som skatter og afgifter
• Sikr dokumentation for fordelingstal ved flerbrugerejendomme
• Afstem opkrævninger fra kommunen med det, der efterreguleres over for lejerne

Case 3: Projektudvikling og bærende likviditetsplan

En projektgrund købes med henblik på udvikling af et blande-boligerhøjhus. Indtil byggetilladelser og opførelse er gennemført, vil ejendomsskatten bæres af udvikleren. Da der endnu ikke er lejere, påvirker ejendomsskatterne alene udviklerens egen likviditet. En præcis prognose for grundskyld over projekthorisonten er derfor central for finansieringsplanen. Her bør udvikleren også opdatere sin forskudsopgørelse, således at ændringer i de skattepligtige forhold – f.eks. som følge af en ændret zonestatus eller ved modtagelse af et pensionistlån for at lette finansieringen – hurtigt kan aflæses og bruges til at justere budgetterne.

Datakilder og kontrol

Det er vanskeligt at arbejde sikkert med ejendomsskat uden valide kilder. Nedenstående bruges typisk i drift og due diligence:

• Ejendomsvurdering.dk: Offentlige vurderinger og historik
• Kommunens takster: Promiller for grundskyld og eventuel dækningsafgift
• OIS og BBR: Data om arealer, anvendelse, opførelsesår og enheder
• ESR-data via kommunen: Detaljer om opkrævning og ejendomsskattekoder
• TastSelv for virksomheder: Indblik i betalinger og opkrævninger
• Lejekontrakter og tillæg: Aftalt fordeling af skatter og afgifter
• Opdateringer af forskudsopgørelsen: For at følge de løbende ændringer i skatteberegninger og skattepligtige forhold

Et struktureret ark med ejendomsdata, vurderinger, promiller og fordelingstal gør det lettere at forklare udsving i NOI og styre ejendomsskatten på porteføljeniveau.

Typiske faldgruber

• Forveksling af ejendomsskat og ejendomsværdiskat: Den første er kommunal og knytter sig til ejendommen, den anden er statslig og personlig
• Overset dækningsafgift: Gælder ikke alle kommuner, men kan være stor i erhvervstunge områder
• Forældede vurderingsdata: Ændringer i vurderinger, anvendelse eller arealer kan give efteropkrævninger
• Mangelfuld kontraktmæssig dækning: Ikke alle lejekontrakter giver ret til fuld viderefakturering
• Uhensigtsmæssige fordelingsnøgler: Arealopmåling eller kategorisering kan være forældet i flerbrugerejendomme
• Manglende følsomhed i DCF: En promilleændring eller ny vurdering kan forskyde afkastet mere end forventet
• Undladelse af regelmæssig opdatering af forskudsopgørelsen: Det kan medføre en skævvridning mellem budgetter og faktiske skattebetalinger

Beregningsnær guide i korte træk

1. Indhent grundværdi og ejendomsværdi
2. Find kommunens satser for grundskyld og eventuel dækningsafgift
3. Beregn grundskyld: grundværdi x promille
4. Beregn dækningsafgift, hvis relevant: forskelsværdi x promille
5. Tjek særlige regler, loft og overgangsordninger i den pågældende kommune
6. Læg rater og terminsdatoer ind i likviditetsbudgettet
7. Opdater løbende forskudsopgørelsen for at sikre, at alle skattepligtige forhold er medtaget korrekt

Til uddybning af metode, aktuelle regler og muligheder for optimering henvises til denne faglige gennemgang hos REData: ejendomsskat: en guide til forståelse og optimering, som findes her: https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Indvirkning på budgetter, afkast og værdiansættelse

Ejendomsskat er en kontant udgift på linje med forsikring og drift. For boligudlejning vil den som regel ikke kunne viderefaktureres i samme grad som i erhverv, hvilket lægger pres på NOI. I erhverv udlignes risikoen ofte gennem kontraktmæssig regulering, men kun hvis aftalen klart omfatter både grundskyld og en eventuel dækningsafgift. Denne totale kommuneskat – som inkluderer de skattepligtige faktorer – bør løbende afstemmes via opdaterede forskudsopgørelser.

I værdiansættelser bør ejendomsskat behandles både i basisbudgettet og i følsomheder. To simple greb:

• Modellér et lavt, et base- og et højt scenarie for promiller og vurderinger
• Indlæg efterslæb mellem vurderingsår og effekt på opkrævning for at undgå forskønnet cash flow

Hvis porteføljen er geografisk spredt, kan forskelle i kommunale satser give betydelige forskelle i nettoplacering, selv mellem ejendomme med ens standard og beliggenhedstyper.

Optimeringsmuligheder inden for lovens rammer

• Kontroller registreringer i BBR og OIS: Forkerte arealer eller anvendelser kan påvirke vurderingen
• Opdel ejendomme korrekt: Sammenlagte eller fejlopdelte matrikler kan give uheldige vurderinger
• Følg zonestatus og lokalplaner: Ændret planstatus kan udløse nye vurderinger
• Gennemgå lejekontrakter: Søg klarhed om skatter og afgifter i fremtidige fornyelser
• Betalingsplaner: Afstem med kommunens rater for at undgå renter og gebyrer
• Revider løbende forskudsopgørelsen, så de forventede skattebetalinger afspejles hurtigt ved ændringer i skatteforholdene

Den dybdegående behandling af disse tiltag og deres praktiske dokumentationskrav er samlet i REData-artiklen, der er linket tidligere. Den er nyttig som opslagsværk for både administratorer og investorer, når der skal træffes beslutninger om budget og lejekontrakter. For boligejere, der eventuelt har behov for støtte til finansiering, kan muligheder som pensionistlån være en del af overvejelserne.

Særlige forhold ved forskellige ejendomstyper

• Boligudlejning: Grundskylden er central. Dækningsafgift er typisk ikke relevant. Reguleringer af husleje følger andre regler end skatteforhold, og boligskat er en væsentlig størrelse for boligejere.
• Kontor og detail: Dækningsafgift kan være betydelig. Kontraktsdækning og fordelingstal er nøglepunkter
• Industri og logistik: Store grunde kan give høj grundskyld. Gode arealdata og korrekt zonestatus er vigtige
• Projektudvikling: Likviditet påvirkes af grundskyld før ibrugtagning. Tæt opfølgning på vurderingstidspunkter er vigtig
• Særlige ejendomme: Offentlige eller almene ejendomme kan være omfattet af særregler. Tjek kommunens praksis

Tjekliste ved køb og due diligence

• Seneste vurderinger og forventet næste opdatering
• Kommunale satser for grundskyld og dækningsafgift
• Historiske opkrævninger og eventuelle efterreguleringer
• Kontraktdækning for skatter og afgifter
• BBR og OIS for areal- og anvendelsesdata
• Påtænkte ændringer i lokalplan eller anvendelse
• Likviditetseffekt af betalingsterminer
• Opdatering af forskudsopgørelsen for at sikre, at de faktiske skattepligtige udgifter holdes ajour

Ofte stillede spørgsmål i driften

Hvordan finder jeg kommunens satser?

• Se kommunens hjemmeside under budget og takster, eller kontakt opkrævningsafdelingen.

Kan en satshævning ske med kort varsel?

• Ja, inden for lovens rammer. Satser vedtages i forbindelse med kommunens budget, og sådanne ændringer skal afspejles i den næste forskudsopgørelse.

Hvad gør jeg, hvis vurderingen virker forkert?

• Undersøg dokumentationen i BBR og OIS. Overvej indsigelse, hvis der er faktuelle fejl, og tag kontakt til skatteforvaltningen for yderligere vejledning.

Hvordan håndteres ejendomsskat i delvist tomme erhvervsejendomme?

• Budgetteres som driftsudgift hos ejer og viderefaktureres efter kontrakt, men tomgangsrisiko kan ligge hos udlejer. Det anbefales at justere forskudsopgørelsen løbende for at afspejle ændringer i udnyttelsen.

Henvisning til dybdegående overblik

For en samlet faglig gennemgang af regler, beregningsmetoder, eksempler og optimeringsmuligheder henviser vi til REData’s artikel om ejendomsskat. Den er skrevet med fokus på professionelle aktører og opdateres, når der sker ændringer i vurderingssystem og kommunale satser:https://redata.dk/leksikon/ejendomsskat-en-guide-til-forstaaelse-og-optimering

Relaterede begreber

Se også: grundskyld, dækningsafgift, ejendomsværdiskat, offentlig vurdering, forskelsværdi, skatterabat, nettodriftsresultat, OIS, BBR, dækningsafgiftspligt, DCF-model, lejeres skatte- og afgiftsbetalinger, kommunale takster, boligskat, skattepligtig, forskudsopgørelse, boligejere, vurderingsstyrelsen, skatteforvaltningen, pensionistlån.